全球貸款利率漲升，因房屋貸款升息壓力，導致許多貸款戶，將面臨房貸繳不出來的窘境。 貸先生二十年協助貸款者經驗，遇到這波房貸升息，看到有些人房貸快繳不出來，房屋有被法拍的危險。這裡有還款3招，想教給大家。貸款申請者只要了解房房屋轉貸、房屋增貸、房屋轉增貸這三大理債還款招數，不用擔心房屋被法拍。本篇文章貸先生為您整理了「房貸還款3招」、「房貸沒繳會怎樣」以及「４種延遲房貸的辦法」，幫助大家全面評估，解決房屋貸款疑難雜症！
房貸還款3招:避免被法拍
房子不只是負債，也是資產。當房貸壓力重時，可以房地產理債三大招:房屋轉貸、房屋增貸、房屋轉增貸，將房子存在價值及增值部分，轉為現金資產，取得現金價值，降低每月還款金額，避免被法拍。
房屋轉貸
房屋轉貸，是買房子貸款之後，為了省利息錢，拉長還款年限，把原房貸轉貸到新融資機構，新融資機構針對申請人房產重新鑑價，再貸出現金給申請人理債，避免資產被法拍。以轉貸 400 萬元為例，利率每降低一碼（0.25％），一年約可省下一萬元利息支出，為了讓申請人精準算出自己的額度，找到最佳房屋轉貸專案。建議房屋轉貸申請人可先填寫以下貸先生AI雲平台專案試算表格:
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月付金額 |
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轉貸成本 |
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可用現金 |
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房屋增貸
房屋增貸是房貸繳一段時間，再用原房貸增加貸款，擠出更多現金價值。如果原房貸本金繳款數量大，或者是房屋因房價高漲，艦價後有多餘現金價值，可運用「房屋增貸」這個技巧理債，整理如下:
A.原行增貸
當初買屋，向銀行申請房貸，房貸繳過一段時間之後，再以這棟房子抵押，向原貸款銀行，申請一筆新房屋貸款。
B.銀行二胎增貸
在原貸款增貸遭到拒絕，這時可以找承作房屋二胎的銀行增貸，不過，銀行二胎貸款額度較低、利率較高。
C.融資二胎增貸
若銀行房屋二胎貸款的額度不夠，可以向民間融資公司如貸先生申請房屋二胎貸款。條件好的話，額度可以達到房屋的市價，利率每月最低也只要0.8%起。
D.房屋信貸增貸
提供房屋作為擔保品，向銀行申請房屋信用貸款。一方面可以提高額度，利率也會比個人信貸來得低。
| 【理債A方案】 | 【理債B方案】 | 【理債C方案】 | 【理債D方案】 | |
| 變現族群 | 原行增貸 | 銀行二胎增貸 | 融資二胎增貸 | 房屋信貸增貸 |
| 繳款正常 信用好有財力 |
短期週轉 月付額高 |
短期週轉 月付額高 |
短期週轉 信用條件好 |
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| 額度 成數 |
低 | 中 | 高 | 中 |
| 50%~80% | 80~110% | 80~130% | 80~110% | |
| 年息成本 | 低 | 低 | 中 | 中 |
| 1.4%~2.5% | 1.44%起 | 2.5%起 | 2.5%起 | |
| 分期年限 |
長 | 短 | 中 | 短 |
| 20~30年 | 3~10年 | 3~15年 | 3~10年 |
房屋轉增貸
屋轉增貸這個融資市場，主要是市場競爭，申請人房地產有價值，這時在原房貸銀行之外的融資機構，願意提供更優惠的利率、更高貸款額度及更彈性的寬限期，給申請人，如果房屋貸款升息，還款人有經濟壓力，可運用自己不錯的房地產標的，轉成現金資產，活化自己的不動產，成為資金周轉最佳工具。以下將房屋轉貸、轉增貸不同的需求，做成表格，提供貸款人參考。
房屋轉增貸VS.房屋轉貸、增貸
| 轉增貸 | 轉貸 | 增貸 | |
| 利率 | 降低利率 | 降低利率 | 視情況需求 |
| 資金 | 有額外資金 | 不需要 | 有額外資金 |
| 年限 | 不需要 | 延長還款年限 | 視情況需求 |
| 貸款 | 新貸款增額外資金 | 新貸款換原貸款 | 原貸款增額外資金 |
| 機構 | 新融資機構 | 新融資機構 | 原貸融資機構 |
| 成本 | 需違約金 (大約1~2萬) | 需付違約金 (大約1~2萬) | 管理費 5,000 元以上 |
| 條件 | 房屋增值大，信用好 | 利率需降0.5%才划算 | 償還五成本金，信用良好 |
| 年限 | 需拉長 | 需拉長 | 不需拉長 |
| 速度 | 慢(5~8個工作天) | 慢(5~8個工作天) | 快(2~4個工作天) |
房屋轉增貸 理債正循環
假設一間兩千萬的房子，最初貸款額度房屋價值 70%，等於貸款一千四百萬，三年後如果這房子增值超過原先價值，投資人會把這房子，轉移到另一家願意增貸的融資機構(貸先生)，如果這融資機構重新估價，原先兩千萬的房子，增值到兩千五百萬，再按照 70% 的房價來貸款，投資人就可以拿到一千七百五十萬的貸款，扣掉原貸款一千四百萬，投資人手頭就有三百五十萬的閒錢可用，這三百五十萬可用於紓解每月房貸繳款壓力，另一方面，可做備用資金，用於日常支出或投資預算。
房貸繳不出來，遲繳會怎麼樣？
導致房貸繳不出來的原因有很多，而申貸人的問題不外乎就是３個方向，以下貸先生依照嚴重程度，依序為您解惑！
- 房貸繳不出來會導致信用破產嗎？
- 房貸繳不出來會有罰款嗎？
- 房貸繳不出來會變成法拍屋嗎？
房貸繳不出來會導致信用破產嗎？
有可能，不過只會發生在貸款長期遲繳的對象。
一般來說，如果房貸遲繳一個月以上，聯徵中心便會對申貸人做聯徵註記，縱使申貸人事後補上了欠繳，這筆黑歷史也會在聯徵中心留存３年以上，期間沒有再發生貸款遲繳才會消失，使得日後有資金需求想與銀行往來，無論是貸款利率、額度都受到影響！
房貸繳不出來會有罰款嗎？
房貸遲繳通常會有利息、違約金等罰則，不過是否有罰款仍需視「合約內容」而定。
以銀行的規定來說，貸款遲繳6個月內需支付「滯納金」，也就是利息的10%作為罰款；如果是貸款遲繳超過6個月以上，則須支付利息的20%作為罰款。
不過一般只要在收到貸款遲繳通知的一周內補繳，通常就能避免違約金的問題！
房貸繳不出來會變成法拍屋嗎？
如果長期放著不處理就會變成法拍屋！
若申貸人的房貸遲繳３個月以上，申貸人未進行任何處置時，銀行就會向法院聲請查封拍賣，通常３～６個月會生效。因此建議您在發現繳款可能有異狀時，主動與銀行協商「延長還款期限」、「暫時降低利率等」，才能避免房屋被法拍的窘境。
房貸繳不出來，該如何解決？
上面我們說明了房貸繳不出來，可用理債三大招，擠出房產現金價值，接著貸先生將告訴您４種房貸繳不出來時的因應對策，您可依據自身情況評估採取何種方案！
1.只繳房貸利息免繳本金
一般銀行房貸會提供申貸人「最長5年的房貸寬限期」，在寬限期期間，申貸人可以只繳房貸利息、不需要繳本金，但緩繳的本金仍然會平均攤還在寬期限後的月付金內。
因此建議您除非是碰上緊急的財務危機，例如疫情繳不出房貸，在使用這個方法較為合適。
2.向銀行協商展延房貸年限
向銀行協商展延房貸可以採取２種方式，第一種，是詢問銀行能否房貸繳款頻率改為季繳ｏｒ半年繳，來減輕短期還款造成的負擔。
第二種則是與銀行協商「延長還款期」，例如將原本２０年的房貸申請延長至３０年，也是減輕每月繳款負擔的好方法！
3.房屋轉貸降月付金、延長寬限期
若貸款銀行無法接受寬限期展延，此時透過「房屋轉貸」與其他銀行協商新的貸款方案，便有機會降低貸款利率、展延貸款寬限期！
如果認為房屋沒有利用價值，不想繼續繳房貸，也可將房產拍賣清償貸款、換取現金，不過要特別注意「房貸未清償拍賣」有許多眉角，建議您深入瞭解才不會發生賣屋烏龍事件。
4.以貸款做資金周轉
若您的信用正常，且貸款及信用卡繳款狀況穩定，也確定不久內有資金能夠自由運用，那麼先申請信貸來做資金周轉也是不錯的辦法。但要注意一般信用貸款的利率大約在2%~13%，並不如房貸優惠，因此建議為了維持信用良好可以做短期周轉，但以長期來看應該盡快繳清才能避免負債越積越多。
房貸繳不出來？貸先生協助您展延房貸！
若貸款銀行無法通融寬限期，此時透過「房屋轉貸」與其他銀行協商新的貸款方案，便有機會降低貸款利率、展延貸款寬限期！
此外若您想增貸更多資金進行運用，也可考慮審核相對寬鬆、資金額度高於銀行8成的融資房貸或代書房貸！
以下貸先生為您統整3大管道利率、成數、年限概況，方便您一次比較，評估最適合的貸款方案：
| 項目 | 銀行房屋貸款 | 融資公司房屋貸款 | 民間代書房屋貸款 |
| 貸款利率 | 1.4%～2.5%(年利率) | 7%～14%(年利率) | 月息0.4%~1%起 |
| 還款年限 | 20年 | 10年~40年 一般是分7年/84期 | 不限，隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 最高為鑑價金額*80% | 最快5天內即可核貸撥款 | 1~3天(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 分期每月攤還(本息攤還) | 最高300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價130%。 | 房屋價值夠額度最高90% |
| 還款方式 | 依銀行計息方式採本息均攤 | 採本息均攤，前期可只還本 | 採本息均攤，前期可只還本 |
| 申請限制 | 信用及收入正常者可申請 | 門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低，利息比民間放款低 | 年齡20-65歲，不看個人信用及收入狀況， 只看房屋價值 |
| 適合對象 | 你所擁有的房屋無任何房屋貸款。 房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一 | 20~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。 | 信用不佳或產權不完整的申貸人 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費 、規費 | 帳管費、開辦費 、代書費、規費 | 服務費、 代書費、 規費 |
| 過件率 | 需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高 | 免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高 | 申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理 |
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